滞納・未払い・差し押さえ

ur賃貸滞納トラブル!契約解除、強制退去を避ける方法

「2カ月滞納したけど大丈夫?」「滞納分を一括で払えと、督促状が来た!」など、家賃の滞納トラブルは年々増えています。では、ur賃貸で家賃を滞納するとどうなるのでしょうか?民間の家賃滞納と違いはあるのでしょうか?

独立行政法人であるur賃貸滞納トラブルは、通常の滞納トラブルと同じように最悪の場合には強制退去となり住む場所を失う可能性があります。民間との違いを踏まえながら、ur賃貸の滞納トラブルの危険性と対応策についてお話ししていきます。

ur賃貸で家賃滞納すると流れ作業で契約解除されてしまう恐怖

民間での賃貸は、大家さんや管理会社などが物件を取り扱っています。そのため滞納トラブルが起こった場合、それぞれ違った対応をされます。直ぐに取り立てを行ったり、数カ月待ってくれたり対応は様々です。

しかし、ur賃貸は独立とは言え行政法人を名乗る組織です。その為、対応はかなり体系化され事務的に行われます。それが、時にシビアに感じてしまう訳です。ur賃貸には、家賃滞納の時の流れが確立しています。その対応について、まずは理解していきましょう。

ur賃貸滞納トラブル!タイムリミットはたった3カ月

ur都市機構は、様々な事が明確に決まっています。ホームページ上の案内の中に、「住まいのしおり」と言うものがあります。その中で、家賃の滞納についても明言されています。

<家賃のお支払いが遅れた場合>
家賃を3カ月以上滞納すると、ur都市機構は賃貸借契約にもとづき契約を解除し、「直ち」に住宅の明渡しを求める事になる

注目すべきは、直ちにと表記している点です。民間の賃貸借契約でも、一般的には3~4カ月の滞納を目途に法的手続きを考慮される傾向にあります。しかし、中には半年以上滞納してから考慮する大家さんもいるのが現状です。

また大家さんとの交渉によっては、支払いを「出来る時」だけ行い退去を凌いでいる方もいます。民間の賃貸借事情は本当にケースバイケースなのです。

しかし、ur賃貸は滞納を3カ月すると直ちに法的手続きを念頭に動き出します。これは全国共通です。まず3カ月滞納すると、明渡しの要求が来る事になります。

◆滞納が3カ月経過すると、滞納分を一括で支払い住宅を明渡すよう要求されます
◆この際、賃貸借契約の解除も通達されます
◆直ちに明渡さないと、明渡しと滞納金の支払いを求める法的措置を実行されます
※この場合、家賃の1.5倍の金額を賠償金として加算されて支払う事になります

とても重要な点ですが、残念な事に3カ月を超えた時点で分納などの滞納分の交渉は基本的に一切聞き入れて貰えなくなるようです。

お金が無く分納も出来なければ、手の施しようがありません。法的措置に出られたくない場合は、住んでいる場所を出て行くしかない訳です。なぜなら、すぐに明渡さなければ法的措置に訴えられてしまうからです。

これがur賃貸の家賃滞納に対する、基本姿勢となります。

urは家賃滞納に厳しい?民間と独立行政法人の違いを理解する

ur賃貸は、独立行政法人です。

<独立行政法人とは>
国民の生活や社会経済の安定面を踏まえ、実施される事が必要な事業や事務を効率的に行わせる事を目的として設立された法人の事を指します。

※独立行政法人通則法第2条第1項より

国が直接実施する事が無い物は、基本的に民間が主体で行います。しかし民間は利益と言うものをベースに動く為、どうしても国民の生活という全体をカバーする程の力がありません。

そこで、国でも民間でもない新たな機関を設立し業務の専門性と効率性を上げようとした訳です。それが独立行政法人の思想であり、ur賃貸の考え方なのです。

その為ur賃貸は、国の対応に近いものがあります。役所などの対応をイメージして頂ければ、問題ないと思います。そして家賃の滞納トラブルも、2つの考えを持って対応します。

◆公共性
◆故に公平性を重んじる

ur賃貸の公共性とは、住民を出来るだけ安全に衛生的に住んで貰う事とそれを出来るだけ誰にでも提供して社会に開かれている事を指します。

故に、全ての住民に対して同じような姿勢で対応するマニュアルが存在し公平に接している訳です。

家賃滞納も、当然マニュアル通り進め契約の解除となってしまいます。そのため民間の大家さんのように独自の判断で滞納に猶予を持って対応するという訳ではありません。

ur賃貸は公平性を重んじるので、その一貫した対応が時に滞納トラブルを抱えた住民にとっては厳しく感じるのかもしれません。だからこそur賃貸の家賃滞納は怖い面を持っていると言えますが、それはあくまでも公平性からくる対応だと理解しておくと良いと思います。

故に、早期の相談には丁寧に対応してくれるので困ったらすぐ相談と覚えておいて下さい。

契約解除は最後通告!滞納を続けると住む場所を失ってしまう

ur賃貸を利用する方は、契約によって住宅で住むことを許可されている状態です。つまり、それを解除されれば出て行くしかない(住む権利が無い)訳です。

本来、賃貸借契約を結ぶと借地借家法によって貸借人は強力に保護されています。その為、貸主であるur賃貸も簡単には契約を解除したり、住居の明渡しを要求する事は出来ません。ただ、家賃の滞納を長期間続けると話が変わってきます。

なぜ家賃滞納で契約を解除されるのか?賃貸借契約の義務と解除がもたらす意味について、お話ししていきます。

ur賃貸の家賃滞納は義務違反!貸借人の4つの義務を知る

最初に住居を借りる際、契約を結びます。この契約さえ守っていれば、契約を解除される事はありません。貸借人が契約の義務を果たさないと、義務違反としてペナルティもしくは契約解除となります。

借りる側である貸借人には、4つの義務が課せられます。

  • 賃貸支払の義務

賃貸借契約において最も分かりやすいのが、「賃料」を支払う義務だと思います。基本的に賃料、法律上は後払いが原則とされています。あくまでも原則なので、額の大きい土地などの不動産の賃貸などは逆に先払いの傾向にあります。

ur賃貸の家賃滞納は賃貸支払いの義務違反であり、法律上でも債務不履行という違反となります。

  • 善管注意の義務

善管とは、善良なる管理者と言う意味になります。住居を利用する際は、善良なる管理者(契約者)は破損や汚れなどに注意する義務がある訳です。

あくまでも一般的な範囲なので経年による消耗で破損したものなどは対象になりませんし、汚れも同様になります。

借りている住居を、正しく管理する義務という訳です。

  • 用途遵守の義務

ペット禁止、ピアノ禁止など、住居に応じて用途に制限があります。それを順守する義務です。

例えば、賃貸借契約は契約者本人とur賃貸のものです。それなのに、別の人間に金銭を受け取って貸し出す行為などをした場合、用途遵守の義務違反となります。

  • 目的物返還の義務

契約終了時、貸借人は住居を借りる前の状態に回復させて返還する義務が発生します。ただ一般的には細かな傷や汚れなど、経年によって仕方がありませんので問題にされない傾向にあります。

敷金を入れていれば、原状回復の一助として利用される場合があります。また、たばこの臭いや壁紙の汚れなどは、目的物返還の義務違反なので回復させるために金銭を支払う可能性があります。

貸借人は借地借家法で保護されている!しかし解除で権利を失う

貸主が貸借人に対して契約を解除を伝えたり建物を明け渡すように伝えたりする為には、解除される事や明け渡しを求める事が最もだと思われる事情がなければなりません。これを「正当事由」と言います。

通常、賃主が契約を解除を貸借人に対して伝えるのは、以下の2つの場合のみとなります。

  • 契約が満了時 (更新を判断するとき)
  • 解約を申し入れて6カ月 (問題が無ければ解除が成立する)

urは入居後1年毎の自動更新です。また、建物によっては老朽化も進んでいたりするので、明渡しをお願いする場合もあります。しかし、契約の解除や明渡しを強要する事は出来ません。

賃貸は貸す側に有利に思われがちですが、貸借人は3つの法で守られています。

1.借地借家法で守られている

賃貸借契約を結んだ時点で、4つの義務を守る代わりに住む権利を得ます。借地借家法により正当事由が無ければ、契約解除する事はできません。

しかし、賃貸の家賃滞納は債務不履行なので義務違反となります。

また3カ月以上の家賃滞納は、一般的には裁判を起こした場合、契約解除が認められる期間となっています。

つまり正当事由だと認められる訳です。

2.民法で守られている

民法541条では、債務を履行しない場合のみ契約の解除が出来るとされています。つまり、債務不履行をしなければ契約解除は不当な訳です。

しかし、家賃の滞納を続ければ債務不履行なので正当事由として契約を解除する事ができるという訳です。

3.民事法で守られている

実は滞納を3カ月以上続けても、では強制的に退去させますとur賃貸が実行する事は出来ません。これは、自力救済を禁止しているからです。

<自力救済>
権利を侵害された側が、司法手続きに頼ることなく実力を持って権利を回復される事を言います。

ですから、例えur賃貸は家賃滞納(賃料を貰う権利があります)をされていても、司法手続きをしなければ契約解除を強制する事は出来ない訳です。

実力で権利を回復するのは、正当事由にはなりません。故に、大家さんやur賃貸は滞納トラブルで最終的には裁判をせざる得ないのです。

最悪な展開!法的措置で住む場所もお金も失ってしまう

上記の事から、滞納を1カ月や2カ月しても法的には問題はありません。しかし、3カ月を超えると司法的にも正当性が認められる事態となってしまいます。

するとur賃貸側から契約解除を要求され、素直に従わなければ訴訟によって「強制契約解除」「強制退去」「滞納金の支払い」などを訴えられてしまうかもしれません。

では、実際の滞納から強制退去までの流れを確認していきましょう。

ur賃貸の滞納から強制退去までの流れを把握する

ur賃貸の強制退去までの流れは、民間と違いほぼ下記のようになります。

◆1回目の支払日(滞納開始日)

◆ハガキ(2回目の支払日に2カ月分をまとめて払って下さいと記載)

◆2回目の支払日

◆ハガキ(3回目の支払日に2カ月分をまとめて払って下さいと記載)

◆3回目の支払日

◆ハガキ(契約解除と滞納分を一括で支払う旨、従わないと法的手続きの通知)

◆裁判所からの訴状

◆判決(3カ月以上の滞納をしていると、ほぼ敗訴します)

◆強制執行宣告(判決後、居座っているとur職員などが住居に来て退去日を宣告)

◆強制退去(それでも居座ると、退去日に荷物なども含め強制的に撤去)

法的な手続きに入るまでの滞納3カ月と、実際の裁判に3~4カ月、強制退去を実行するまでにさらに2カ月程度の期間がありますので、はじめての滞納から強制退去までは半年程を目安にしておくとよいと思います。

忘れた頃にやって来る!滞納金の支払い命令(通知!)

例え、自主退去や強制退去となって住居を出ても、滞納金はなくなりません。最初に入れた敷金と相殺される部分がありますが、敷金も住居の回復に使用されるのである程度の減少があります。

また、家賃滞納は損害遅延金も発生します。それらを合算した金額を、支払わなければなりません。

  • 新住所へ督促が届く

自主退去や強制退去をした場合、滞納金の支払い通知は新住所に届きます。

場合によっては住所自体の申告をしない方もいますので、その場合は通知を送る事が出来ません。ただ、住民票などから住所を把握され、数カ月後に突然通知が来ると言う事もあるようです。

  • 分納が認められている

ur賃貸の家賃は、決して安い物ではありません。数カ月分の滞納金や、損害遅延金などの合計金額はかなりの金額になるでしょう。その為、困難な場合は分納を相談しましょう。

ur賃貸は保険会社に債権を譲渡することになる傾向が強いので、相談は一旦ur賃貸に行い後は指示に従うようにして下さい。

強制退去を未然に防ぐ!ur賃貸滞納トラブルの体験談と対応策

ここまで民間より、独立行政法人であるur賃貸の方がシビアに見える部分が強調されていたかもしれません。確かに、そういった一面はあるかもしれません。ただ、国が補助できない部分をカバーする行政サービスという面が当然ある訳です。

家賃滞納について、一番のポイントは相談をしっかりする事です。ほっておいても、良い結果は生まれません。「お金が無いから払えない!相談しても無駄」と決めつけず、まずは相談してみて下さい。

連絡とコミュニケーションが窮地を救う

お金がない。当然、滞納しているのだから仕方がありません。しかし、だからと言ってほっておいては、強制退去という最悪な結果になってしまいます。相談したが故に、ur賃貸に住み続けられた方の体験談を見てみましょう。

<体験談>
ある女性のお話しです。ur賃貸で2カ月滞納してしまい、3カ月目も滞納しそうだった時のお話しです。ur賃貸からは、次の支払日に3カ月分を一括で払うよう督促状が来ていました。しかし、その女性は事情によって休職を1カ月程していたので払いたくても2カ月分しか払えない状態でした。

この手の状況にありがちなのですが、相談してもそっけないかもしれない、結局払って下さいの1点張りかもしれないと言う恐怖で連絡できないと言う状態に陥ってしまう事です。また、ur賃貸は滞納分の分割をしないと言う噂もあるので抵抗感があったりもするようです。

ただ、この方は結局どうしようもないので、知人に相談しました。すると、「住まいセンターに連絡するしかない」と言われたそうです。住まいセンターとは、ur賃貸の相談窓口です。

恐怖はありましたが、意を決して女性は連絡をしたそうです。すると、最初はやはり「一括でお願いします」という話でした。しかし、後がないので必死にこれまでの経緯と現状を伝えたところ、「分かりました。払える分だけでも、まずは入れて下さい」と言われたそうです。

その後、3カ月ほど1カ月分の家賃の滞納状態を続けながら、4カ月目に2カ月分の家賃を一括で支払い契約解除、強制退去を回避されたようです。

滞納トラブルは相談をしないと、精神的にプレッシャーとなり金銭的にも精神的にも追い込まれてしまいます。だからこそ、恥やプライドなどで連絡するのを躊躇ってしまうと、ズルズル滞納を放置してしまい最悪なケースに発展するので相談は必須な訳です。

ur賃貸滞納トラブルの4つの対応策

ur賃貸は、3カ月以上の滞納には上記でお話しした対応を粛々と行っていきます。つまり、滞納トラブルで契約解除や強制退去にならない為には事前の対応策しかない訳です。

①相談する
②2カ月のリミットを目安にする
③お金を用意する
④口座の確認

<①相談する>
何をおいても、相談する事が第一歩です。今後も含め相談する事も大事ですが、相談せず放置した場合、印象が大変悪くなります。また分納や一括などの相談も、その都度行っていればアドバイスが貰える筈です。

ur賃貸のホームページにて、お近くの店舗の情報がありますのでご確認下さい。また、営業時間が地域によって違うのでご注意下さい。

<②2カ月のリミットを目安にする>
滞納を3カ月すると、契約解除を通達されます。そうなれば、「今から分納したら大丈夫ですか?」「住む場所もないのに追い出されると困る」と訴えても、ほぼ住居に残れる可能性はありません。

故に、家賃の滞納トラブルは2ヶ月までに必ず留め対応する事を心掛けていくべきなのです。

<③お金を用意する>
お金が無いから滞納する訳ですが、それでも唯一の解決策は滞納分を支払う事です。故に、親、親戚、消費者金融などの利用も考慮してみるのも1つの手です。

但し、計画性を持って借りなければ意味がないので慎重に考慮して下さい。ur賃貸には保証人がいませんので、全ては自分で対処するしかない訳です。

<④口座の確認>
仕事や日常が忙し過ぎて、督促状が突然届き驚いたと言うケースもあるようです。結婚されている場合、配偶者の方へ任せ切っていて驚いたと言うケースもあります。

残高不足は初歩的なミスではありますが、これも3カ月滞納すれば契約解除となってしまうので十分注意をして下さい。

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